一、背景依据

为规范集体经营性建设用地入市行为，保障农民合法权益，构建城乡统一的建设用地市场，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和自然资源部关于农村集体经营性建设用地相关文件规定，制定本办法。

二、入市条件

一是必须是规划确定的。规划包括现在还在执行的土地利用总体规划和城乡规划，主要是指正在编制的国土空间规划，要求国土空间规划应当统筹并合理安排集体经营性建设用地布局和用途。也就是说，编制国土空间规划非常重要，如果不纳入国土空间规划，包括作为详细规划的村庄规划，今后是无法安排使用的。

二是必须是经营性用途的。也就是主要用于工业、商业等经营性用途。

三是必须要登记。只有经过依法登记的集体经营性建设用地，才可入市使用。2022年1月26日，自然资源部印发的《关于加快完成集体土地所有权确权登记成果更新汇交的通知》提出：集体经营性建设用地入市前，应依法完成集体土地所有权确权登记。

三、主要来源

一是存量建设用地。也就是现有的集体建设用地。2021年12月21日，国务院办公厅印发的《关于印发要素市场化配置综合改革试点总体方案的通知》提出：在依法自愿有偿的前提下，允许将存量集体建设用地依据规划改变用途入市交易。在企业上市合规性审核标准中，对集体经营性建设用地与国有建设用地给予同权对待。

二是新增建设用地。今后每年可安排一定的新增建设用地指标，只转不征，使其成为可入市的集体经营性建设用地。《中华人民共和国土地管理法》第二十三条规定：土地利用年度计划应当对本法第六十三条规定的集体经营性建设用地作出合理安排。

四、使用方式

主要是出让、出租和作价出资（入股）方式。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：土地所有权人可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。对如何出让和出租，具体要求是两个“应当”：一是应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、使用期限、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。二是应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。

五、使用年限

参照国有建设用地使用年限。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十三条规定：集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行，法律、行政法规另有规定的除外。

（一）商业等服务用地不超过40年；

（二）工业用地不超过50年。工业用地可以参考国有土地采取弹性年期、租让结合的方式入市，入市年限不超过50年；采用出租方式的，租期不超过20年。

六、二级市场

可以通过二级市场正常流转。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定；通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。

《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十三条补充规定：通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权依法转让、互换、出资、赠与或者抵押的，双方应当签订书面合同，并书面通知土地所有权人。

七、程序规定

第一步：自然资源主管部门提出规划条件和相关要求。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第三十九条规定：土地所有权人拟出让、出租集体经营性建设用地的，市、县人民政府自然资源主管部门应当依据国土空间规划提出拟出让、出租的集体经营性建设用地的规划条件，明确土地界址、面积、用途和开发建设强度等。市、县人民政府自然资源主管部门应当会同有关部门提出产业准入和生态环境保护要求。

第二步，编制出让、出租方案。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十条规定：土地所有权人应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等，编制集体经营性建设用地出让、出租等方案，并依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，由本集体经济组织形成书面意见。集体经营性建设用地出让、出租等方案应当载明拟出让、出租宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环保要求、使用年限、交易方式、起始价款、竞买保证金、集体收益分配安排、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。

第三步：出让并签订合同。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十一条规定：土地所有权人应当依据集体经营性建设用地出让、出租等方案，以招标、拍卖、挂牌或者协议等方式确定土地使用者，双方应当签订书面合同，载明土地界址、面积、用途、规划条件、使用期限、交易价款支付、交地时间和开工竣工期限、产业准入和生态环境保护要求，约定提前收回的条件、补偿方式、土地使用权届满续期和地上建筑物、构筑物等附着物处理方式，以及违约责任和解决争议的方法等，并报市、县人民政府自然资源主管部门备案。未依法将规划条件、产业准入和生态环境保护要求纳入合同的，合同无效；造成损失的，依法承担民事责任。合同示范文本由国务院自然资源主管部门制定。

第四步：交费和办理登记。《中华人民共和国土地管理法实施条例》第四十二条规定：集体经营性建设用地使用者应当按照约定及时支付集体经营性建设用地价款，并依法缴纳相关税费，对集体经营性建设用地使用权以及依法利用集体经营性建设用地建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权，依法申请办理不动产登记。

八、增值收益调节金

农村集体经营性建设用地使用权出让、出租应按照有关规定，征收土地增值收益调节金。《农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法》第六条规定：调节金分别按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的20%—50%征收。试点期间，按照以下标准确定：

（一）入市土地属于工业用途的，调节金按土地增值收益的20%计提。

（二）入市土地属于商业用途的，调节金按土地增值收益的30%计提。

（三）已入市的集体土地使用权进行转让、租赁的，转让方应当按照使用权转让、租赁合同价款的3%缴纳。

（四）入市工作管理费计提2%。

九、使用权收回

可以由村集体依法收回。《中华人民共和国土地管理法》第六十六条规定：有下列情形之一的，农村集体经济组织报经原批准用地的人民政府批准，可以收回土地使用权：（一）为乡（镇）村公共设施和公益事业建设，需要使用土地的；（二）不按照批准的用途使用土地的；（三）因撤销、迁移等原因而停止使用土地的。依照前款第（一）项规定收回农民集体所有的土地的，对土地使用权人应当给予适当补偿。收回集体经营性建设用地使用权，依照双方签订的书面合同办理，法律、行政法规另有规定的除外。