规范性文件

[规范性文件]吐鲁番市高昌区集体经营性建设用地入市暂行办法

索 引 号 010600106/2024-00034 发布机构 公开日
文  号 〔〕号 主题分类 失效日期
体裁分类 服务对象 有效性
公开范围 主 题 词
著录日期 生效日期

第一章总则

第一条为规范集体经营性建设用地入市行为,保障农民合法权益,构建城乡统一的建设用地市场,根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》等法律法规和自然资源部关于农村集体经营性建设用地相关文件规定,制定本办法。

第二条本办法所称农村集体经营性建设用地,是指依法登记的农村集体建设用地中,依据国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的土地,严禁入市土地用于商品房开发。

第三条本办法所称农村集体经营性建设用地入市,是指农民集体以土地所有者身份通过公开的土地有形市场,依法将集体经营性建设用地使用权在一定年期内以出让、出租、作价出资(入股)等有偿方式交由其他单位或者个人使用,并以书面合同约定与土地使用者权利义务的行为。

集体经营性建设用地入市应坚持维护土地公有制、坚持国土空间用途管制、坚持节约集约利用土地、坚持市场化配置机制和坚持合理分享增值收益的基本原则。

第四条中华人民共和国境内外的法人、自然人和其他组织,除法律、法规另有规定者外,均可依照本办法取得农村集体经营性建设用地使用权,进行土地开发、利用、经营。

第五条吐鲁番市自然资源局高昌区分局按照本办法和其他有关规定,负责做好本行政区域内的集体经营性建设用地入市指导工作。财政局、住房和城乡建设局、农业农村局、生态环境局、市场监督管理局、税务局等相关部门按照职能分工配合做好有关工作。

第二章入市范围、途径

第六条凡国土空间规划确定为工业、商业等经营性用途的集体建设用地,均可纳入入市交易范围。对历史形成的零星分散的存量集体建设用地,允许在依据国土空间规划统一开展农村土地综合整治和基础设施配套,重新划分宗地并调整产权归属后,按照新的规划条件确定入市范围。现状为农用地,规划确定为经营性用途的,不在本次试行入市范围。

第七条农村集体经营性建设用地入市应当符合以下条件:

(一)符合产业准入、生态环境保护等政策及标准要求;

(二)具备必要的通路、通水、通电、土地平整等开发建设条件;

(三)产权明晰,界址清楚,无权属争议,未被司法机关查封或行政机关限制土地权利且已依法完成集体土地所有权登记;

(四)宗地上的建(构)筑物和附属设施权属明晰,未被司法机关依法查封或以其他方式限制权利;

(五)符合国土空间规划等相关要求。

第三章入市、实施主体

农村集体经营性建设用地入市主体是代表集体经营性建设用地所有权的农村集体经济组织,由代表其行使所有权的集体经济组织或者村民委员会负责入市工作。其中,属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会代表行使所有权;分别属于村内两个以上农民集体所有的,由村内各集体经济组织或者村民小组代表集体行使所有权;属于乡镇农民集体所有的,由乡镇集体经济组织代表集体行使所有权。

第九条集体经济组织或者村民委员会依法取得法人资格的,可以作为入市的实施主体;尚未依法取得法人资格的,可以授权或委托其组建的资产公司作为入市的实施主体,也可以委托授权其他具有法人资格的组织代理实施入市,就授权或者委托事项明确双方权利义务关系。

第十条集体经营性建设用地入市应当依法在本集体内部履行民主决策程序,对入市主体提出的入市动议、入市方案、授权委托、资金使用、收益分配等事项,应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。集体经济组织或者村民委员会应按照农村集体资金资产资源管理有关规定落实财务公开和公示制度。入市宗地出让、出租等信息及成交价格、交易费用、税费缴纳和收益支出等情况,须及时向集体经济组织全体成员公示。

第四章入市交易方式

第十农村集体经营性建设用地可按出让、出租等有偿使用方式入市,农村集体经营性建设用地使用权出让、出租应根据实际情况确定(出让、出租)年限,但最高年限参照同类同用途的国有建设用地执行,不超过下列规定:

(一)商业等服务用地不超过40年;

(二)工业用地不超过50年。工业用地可以参考国有土地采取弹性年期、租让结合的方式入市,入市年限不超过50年;采用出租方式的,租期不超过20年。

第十集体经营性建设用地使用权出让,是指农村集体经济组织以所有权人的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者,并由土地使用者向所有权人支付土地出让金的行为。

集体经营性建设用地出租,是指农村集体经济组织以所有权人的身份将集体经营性建设用地出租给土地使用者,由承租人与出租人签订一定年期的土地出租合同,并按合同约定支付租金的行为。

第十三条通过出让等方式取得的集体经营性建设用地使用权转让、互换、出资、赠与或者抵押的,双方应签订书面合同,并书面通知土地所有权人。

第五章入市程序

第十农村集体经营性建设用地出让、出租入市交易原则上采用招标、拍卖和挂牌形式。

第十五条农村集体经营性建设用地入市前,入市主体应当完成拟入市宗地勘测定界,依法申请取得经批准的规划条件,包括入市宗地的位置、面积、土地用途、开发强度、配套设施等要求。

第十农村集体经营性建设用地入市须经本集体经济组织集体研究决定,履行民主决策程序,形成正式表决材料。

入市宗地所在乡镇应就入市宗地的信访稳定、权属来源、决策程序合法性等问题进行综合评定,出具审核意见。

第十入市主体应当依据规划条件、产业准入和生态环境保护要求等,编制集体经营性建设用地出让、出租等方案,并依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定,由本集体经济组织形成书面意见,报高昌区人民政府审查。高昌区人民政府组织发改、住建和生态环境保护等部门审查,提出审查意见。入市主体(或实施主体)持交易宗地的出让、出租方案、相关部门的审查意见等资料向自然资源部门提出入市申请。

申请资料包括:

(一)入市申请书;

(二)入市决议;

(三)拟出让、出租、作价出资(入股)宗地入市交易方案;

(四)土地所有权证明材料;

(五)所在乡(镇)、办事处审核意见;

(六)规划条件、勘测定界图、宗地界址图;

(七)其他需要提供的资料。

入市主体确定入市价格时,可以参考评估机构对拟出让地块的正常土地市场价格的评估结果,也可以参照基准地价、标定地价等法定公示地价,根据土地评估价格综合考虑土地市场等情况,确定出让、出租土地的底价和投标、竞买保证金。招标出让的,应当同时确定标底;拍卖和挂牌出让的,应当同时确定起始价格、竞买保证金等。

入市交易方案应当包括拟出让、出租宗地的土地界址、面积、用途、规划条件、产业准入和生态环保要求、使用年限、交易方式、起始价款、竞买保证金、集体收益分配安排、集体组织内部土地经济关系调整、委托入市实施主体等内容。

乡镇应为入市主体编制入市方案提供便利,对方案编制中涉及的国土空间规划、建设、环保、产业准入等方面政策予以解释说明。

十八吐鲁番市自然资源局高昌区分局负责审核入市相关资料,审核通过后报高昌区人民政府核准,高昌区人民政府或委托自然资源主管部门出具宗地准予入市核准书。

十九农村集体经营性建设用地使用权出让、出租应统一管理,公开发布信息,实行公开交易。

财政部门应设立集体经营性建设用地入市专门账户,用于相关资金管理。

第二十条农村集体经营性建设用地使用权出让、出租交易完成后,由土地所有权人与竞得人签订《编号××农村集体经营性建设用地成交确认书》(以下简称《成交确认书》)。交易结果应在本集体经济组织事务公示栏和人民政府网站等进行结果公示,公示期10日,接受社会和群众监督。

第二十公示期结束后3个工作日内,农村集体经营性建设用地使用权交易双方应签订《农村集体经营性建设用地使用权出让合同》(或出租合同,以下简称“交易合同”)。交易合同由宗地所在乡镇作为合同鉴证单位,合同签订后报自然资源部门进行备案。

第二十农村集体经营性建设用地使用权出让、出租应按照有关规定,征收土地增值收益调节金。农村集体经营性建设用地土地增值收益,是指农村集体经营性建设用地入市环节入市收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益,以及再转让环节的再转让收入扣除取得成本和土地开发支出后的净收益。土地取得成本包括勘测、评估、方案编制、土壤污染调查、地面附着物补偿、地块三通一平等开发支出。

第二十增值收益调节金征收标准分别依照规划用途,按入市或再转让农村集体经营性建设用地土地增值收益的一定比例征收。试点期间,按照以下标准确定:

(一)入市土地属于工业用途的,调节金按土地增值收益的20%计提。

(二)入市土地属于商业用途的,调节金按土地增值收益的30%计提。

(三)已入市的集体土地使用权进行转让、租赁的,转让方应当按照使用权转让、租赁合同价款的3%缴纳。

(四)入市工作管理费计提2%。

第二十受让人应按照集体经营性建设用地使用权出让合同约定支付土地价款,并缴入指定专户。逾期未付清的,出让人有权解除合同,并可向受让人请求违约赔偿。

第二十各部门依据职责建立健全集体经营性建设用地开发利用制度,实施部门联合监管。各部门按照“谁职责、谁监管”原则对合同约定事项实施监管。

第六章不动产登记

第二十受让人按照出让合同(或出租合同)的约定缴清全部出让价款(或土地租金)及相关税费后,持经自然资源部门备案的出让合同(或出租合同)和其他登记资料依法申请不动产权属登记,领取不动产权证书。

第七章抵押、转让

第二十以出让、出租等方式入市的和具备入市条件的集体经营性建设用地,可以办理使用权抵押融资。银行业金融机构、自然人、企业均可作为抵押权人,申请以集体经营性建设用地使用权办理不动产抵押相关手续,并签订抵押合同,办理抵押登记。

二十八受让人按照本办法规定取得的集体经营性建设用地使用权,参照同类用途的国有建设用地执行,其土地使用权在使用年限内可以依法转让、出租、抵押或者用于其他经济活动,合法权益受国家法律保护,但法律法规另有规定,或者土地所有权人、使用权人签订书面合同另有约定的除外。

农村集体经营性建设用地使用权转让时,出让合同和登记文件中所载明的权利、义务随之转移。其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让。

二十九集体经营性建设用地使用权人应按照法律、法规和国家、省、市有关规定,科学合理开发土地、节约集约用地,不得损害国家、集和其他社会公共利益。

因公共利益需要,政府依法对集体经营性建设用地实行征收的,经市、人民政府批准后,集体经营性建设用地所有权人可提前收回土地使用权,但应对相关权益人依法予以补偿。

第三十条有下列情形之一的,相关部门不得办理集体经营性建设用地使用权转让手续:

(一)集体经营性建设用地使用者不按照合同约定使用土地的;

(二)集体经营性建设用地使用权人已投资额占总投资额不足25%的;

(三)其他法律法规等规定不得转让的。

第八章地价和收益管理

第三十高昌区人民政府定期公布集体建设用地基准地价,并根据全农村经济发展和土地市场状况适时调整。

第三十农村集体经营性建设用地公开出让的起始价和底价,应参照国有建设用地出让相关规定,出让最低价原则上不得低于出让地块所在地级别基准地价70%,竞买保证金不得低于出让起始价的20%,拟定的出让起始价和出让底价不得低于宗地实际取得的各项客观成本费用之和。

不符合上述要求的,自然资源部门不予审核其入市申请。

第三十农村集体经营性建设用地入市,应承担相应的基础设施建设等开发成本。农村集体经济组织通过出让、出租等方式取得农村集体经营性建设用地入市收益的,应向国家缴纳土地增值收益调节金。

第九章附则

第三十本办法实施之前已办理流转的集体经营性建设用地,参照本办法予以规范,在完善入市前期系列资料的基础上,办理集体建设经营性建设用地入市手续。

第三十本办法由吐鲁番市自然资源局高昌区分局负责解释。

第三十本办法公布之日起30日后施行有效期至2026年6月30日。

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