为依法规范高昌区棚户区（城中村城市建设）改造项目房屋征收与补偿工作，切实保障被征收人的合法权益，改善居民居住条件和生活环境，加快新型城镇化建设步伐，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（自治区人民政府令第187号）等法律法规及相关政策规定，结合高昌区实际，制定本方案。

一、基本原则

房屋征收与补偿工作应当遵循依法行政、决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人给予公平补偿。区人民政府有关部门应依照职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。

二、征收补偿依据

（一）项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五项：由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；

（二）项目经吐鲁番市高昌区发展和改革委员会审核，符合国民经济和社会发展规划；

（三）项目经吐鲁番市自然资源局高昌区分局认定，符合《吐鲁番市国土空间总体规划（2021-2035年）》、《吐鲁番市中心城区控制性详细规划》以及住建部门城市更新规划等专项规划。

三、房屋征收人、征收部门、被征收人

征收人：吐鲁番市高昌区人民政府

征收部门：吐鲁番市高昌区房屋征收经办中心

协助单位：自然资源局、发改委、住建部门（包括房管局）、法院、财政、公安、市场监督管理、税务、教育、民政、乡镇、街道、社区、城管、园林和文物局等部门在各自职责范围内、互相配合，保障房屋征收与补偿管理工作顺利进行。被征收房屋所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府以及社区居民委员会等，应当配合房屋征收部门做好房屋征收与补偿相关工作。

被征收人：征收范围内被征收房屋的所有权人、公有房屋承租权人（含单位自管房、直管公房承租人）

四、征收项目及范围

吐鲁番市高昌区城市规划区域（最终范围以规划行政主管部门批复为准）。

五、房屋征收补偿方式

采取产权置换、货币补偿、货币补偿和产权调换相结合的方式。

六、房屋权属、用途、面积的认定

（一）被征收人持有房屋所有权证、土地使用证，房屋权属以证书记载房屋权属为准，房屋面积以证书记载和实际测量综合认定（未发生房屋改扩建，登记面积与实际测量面积有误差的，以实际测量面积为准）；交纳过商业土地出让金、同时房屋产权证上明确用途为商业的房屋，按照商业用房对待。

（二）被征收人未办理房屋产权登记和土地使用权登记的，参照《土地使用批准文书》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》记载的土地性质、房屋用途、面积，并实际勘查综合认定。

（三）被征收人不能提供被征收房屋权属、用途、面积等有效证明材料的，由区自然资源局、住建、房管、街道、社区等部门按有关规定认定。

七、房屋征收补偿标准

（一）城市中心城区以内（火洲路以南、苏公塔路以西、南环路以北、团结路以东范围，含国有出让地块）

1.产权调换：征收合法框架（砖混）结构住宅建筑（含二层）原则上按照1：1比例进行安置，砖木结构（含土混、土木砖包皮）按照1：0.85比例进行安置，土木结构的按照1：0.75比例进行安置。

2.货币补偿与产权调换相结合补偿方式：根据被征收房屋土地性质及相关产证是否齐全综合考虑，同等地域新建普通商品房安置（回购）价格为3500元/平方米（多层带电梯，不考虑楼层差），被征收的房屋双证齐全的（国有土地证、房产证），砖混结构（含二层）置换比例为1:1，差额货币化3500元/平方米;砖木结构（含土混、土木砖包皮）比例为1:0.85，差额货币化2975元/平方米；土木结构比例为1:0.75，差额货币化2625元/平方米。被征收房屋未办理房产证的每平方米减100元，未取得国有土地证的每平方米减500元，所有被征收房屋由被征收人以其足额的补偿款和产权调换房屋与征收人以货币形式相互找差。

3.纯货币补偿款安置：被征收房屋双证齐全的（国有土地证、房产证），砖混结构（含二层）补偿标准为3500元/平方米，有国有土地证未办理房产证的3400元/平方米，有房产证未办理国有土地证的3000元/平方米，双证均未办理的2900元/平方米；双证齐全砖木结构（含土混、土木砖包皮）补偿标准2975元/平方米，有国有土地证未办理房产证的2875元/平方米，有房产证未办理国有土地证的2475元/平方米，双证均未办理的2375元/平方米;双证齐全的土木结构补偿标准2625元/平方米，有国有土地证未办理房产证的2525元/平方米，有房产证未办理国有土地证的2125元/平方米，双证均未办理的2025元/平方米。

以上房屋面积确定均以房屋所有人持有的土地使用证或产权证所标注的房屋面积为准的补偿标准，上述证所标注之外的房屋按无证房屋给与补偿（规划部门认定的违法建筑、超过批准期限的临时建筑不予补偿）。

4.附属物补偿：被征收房屋所有装修及附属设施以评估价直接进行货币补偿。

（二）城市中心城区以外（高昌区所属各乡、镇、场、管委会、园区范围）

1.产权调换：征收合法框架（砖混）结构住宅建筑（含二层）原则上按照1：1比例进行安置，砖木结构（含土混、土木砖包皮）按照1：0.85比例进行安置，土木结构的按照1：0.75比例进行安置。

2.货币补偿与产权调换相结合补偿方式：根据被征收房屋土地性质及相关产证是否齐全综合考虑，同等地域新建商品房安置（回购）价格为3000元/平方米（多层带电梯，不考虑楼层差），国有土地上房屋，办理过产权证的砖混结构（含二层）置换比例为1:1，差额货币化3000元/平方米;砖木结构（含土混、土木砖包皮）比例为1:0.85，差额货币化2550元/平方米；土木结构比例为1:0.75，差额货币化2250元/平方米。被征收房屋未办理房产证的每平方米减100元，未取得国有土地证的每平方米减500元，所有被征收房屋由被征收人以其足额的补偿款和产权调换房屋与征收人以货币形式相互找差。

3.纯货币补偿款安置：所有被征收的房屋双证齐全的（国有土地证、房产证）砖混结构（含二层）补偿标准为3000元/平方米，有国有土地证未办理房产证的2900元/平方米，有房产证未办理国有土地证的2500元/平方米，双证均未办理的2400元/平方米；双证齐全砖木结构（含土混、土木砖包皮）补偿标准2550元/平方米，有国有土地证未办理房产证的2450元/平方米，有房产证未办理国有土地证的2050元/平方米，双证均未办理的1950元/平方米;双证齐全的土木结构补偿标准2250元/平方米，有国有土地证未办理房产证的2150元/平方米，有房产证未办理国有土地证的1750元/平方米，双证均未办理的1650元/平方米。

4.附属物补偿：被征收房屋所有装修及附属设施以评估价直接进行货币补偿。

（三）针对多层居民住宅楼房征收：1.居民楼房住宅征收以实测面积为准，进行等面积置换，确保安置房屋净面积不变；2.地下室按照1：0.5的比例进行置换；3.不考虑楼层差价，统一按照1：1的比例进行置换；4.安置房屋面积与置换面积差额部分，全部按照规划区域的货币补偿标准进行多退少补。

（四）院落空地补偿。房屋补偿包含房屋及房屋压占土地价值，被征收房屋用地超出被征收房屋建筑面积的土地（空地），划拨土地空地部分按100元/平方米进行补偿，出让土地空地部分按500元/平方米进行补偿。补充说明：空地面积不包含库房及按重置价计算部分，房屋建筑面积≥空地不予补偿（通过规划审批，房产证注明的面积部分不执行该标准，按合规面积计算）。

（五）停产停业损失补偿。

1.商业用房认定与补偿。足额交纳商业土地出让金且权属证明确为商业用途的房屋，征收决定公告前仍在正常经营（由街道、社区出具经营状态证明），100平方米以上的（含100平方米），一次性给予10000元的停产停业损失；100平方米以下一次性给予5000元的停产停业损失（补偿主体为被征收人）。

2.“住改非”房屋认定与补偿。将住宅改变为商业经营用房的，按照住宅进行补偿，给予停产停业损失补偿。

⑴认定标准：同时符合以下条件的，认定为“住改非”房屋：房屋权属登记性质为住宅（被征收房屋）；被征收人或实际经营人已以该房屋为经营场所办理有效工商营业执照、税务登记（含免税证明）；实际持续经营满2年以上（以营业执照登记日期为准）；征收决定公告前仍在正常经营（由街道、社区出具经营状态证明）。

⑵不予补偿情形：征收决定发布后，新建、扩建、改建房屋或改变房屋用途的（包括装修）；征收决定发布前，已被依法认定为违法建筑并送达拆除/没收决定的；超过批准使用期限的临时建筑，且已送达限期拆除决定的；房屋征收部门发布暂停办理手续公告后，突击将住宅改为商业用房的（按住宅补偿，无经营类补偿）。

⑶补偿标准：合法“住改非”房屋（停产停业损失）100平方米以上的（含100平方米），一次性给予8000元的停产停业损失；100平方米以下，一次性给予4000元的停产停业损失（补偿主体为被征收人）。

（六）低收入特殊群众权益保障。

1.最低住房保障：对确属低收入人群，经社区、民政部门认定，按最优征收政策对待，可按人均最低20平方米的标准进行兜底保障，每户上限不超过80平方米。

2.子女入学保障：被征收人子女义务教育阶段选择原户籍地入学的，按学区内子女对待；选择现安置房屋地入学的，按安置房学区内子女对待。

3.低保衔接保障：被征收人在迁出地享受低保的，迁入地按标准继续享受。

（七）安置房相关信息。被征收人按照签订《房屋征收补偿安置协议》的时间先后顺序，优先选择安置房屋的楼层和户型。工程完工后，按协议约定统一安置。

（八）商业房屋补偿。足额交纳商业土地出让金且权属证明确为商业用途的，按评估确定的市场价格补偿，包含房屋价值、土地使用权价值，单独评估装饰装修、附属设施价值。

（九）超面积建筑补偿。由区自然资源局、住建局、街道办、社区组成联合认定小组，对超面积建筑进行核实认定，认定结果在征收范围内公示7日，接受异议复核。

对符合土地规划和城市规划但未办证的长期居住房屋给予合理化安置补偿，对于规划建设超面积部分或老旧危房类按重置价补偿；其中：土木结构500-650元/平方米、砖木结构650-850元/平方米、砖混结构1000-1200元/平方米、框架结构1200-1500元/平方米；加盖房屋按重置价补偿。被认定为违法建筑的，不予补偿。

（十）地下室补偿。层高≥2.8米且具备居住条件的，按同结构住宅面积补偿；2.2米≤层高＜2.8米的，根据同结构住宅面积按50%补偿（可选择置换或货币）；层高＜2.2米的，按附属物评估价补偿。未经规划审批的，经联合认定对规划无不可消除影响的，按评估价予以补偿；否则不予补偿。

八、临时安置补偿费、搬迁补偿费

（一）被征收人临时安置采取政府提供安置过渡房和补偿临时安置费两种形式。政府提供过渡房的不再额外发放过渡费，待领取安置房钥匙后归还政府提供的安置房；政府未提供安置过渡房的过渡费按每户1300元/月的标准发放，发放日期自征收房屋拆迁之日起至被征收人安置房交付使用时间截止，原则上安置房建设周期为18个月（包括冬季停工期），超出建设时间产生的过渡费由开发企业承担。

（二）搬迁补偿费按2000元/户的标准一次性发放。已经市、区规委会审核通过棚改建设项目，拆迁区域内自建房用于经营、出租等行为要立即停止，所在街道、社区负责做好经营户清退工作，区市场监督管理局负责做好自建房营业执照注销及异地办证工作；给予经营户清场补偿费用，根据征收房屋实际情况，搬迁费用标准提高至5000元每户（房屋面积200平方米以下的搬迁费2000元/户，房屋面积200-350平方米的搬迁费3000元/户，房屋面积350-500平方米的搬迁费4000元/户，房屋面积在500平方米以上的搬迁费5000元/户）。

九、奖励办法

在房屋征收补偿决定公布之日起，一个月内达成补偿协议并按要求拆除房屋的，给予5000元人民币的一次性奖励。

十、不予补偿的情形

依据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款和第二十四条第二款的规定，下列事项不予补偿：

（一）自房屋征收决定发布之日起，在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途的；

（二）征收决定发布前，已被自然资源局依法认定为违法建筑，作出拆除或没收决定并送达的；

（三）超过批准使用期限的临时建筑，自然资源局已作出限期拆除决定并送达的。

十一、其他事项

被征收人在规定期限内达不成征收补偿协议的或者所有权人不明确的，房屋征收部门应报请作出房屋征收决定的区人民政府，由区人民政府作出补偿决定并公告，被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或依法提起行政诉讼。被征收人及承租人逾期不搬迁的，作出补偿决定的区人民政府可依法向人民法院申请强制执行。

十二、附则

本方案自发布之日起实施，之前发布的征收补偿方案与本方案标准不一的以本方案为准，本方案适用范围为吐鲁番市高昌区所属行政区域，适用期限为2028年12月31日前，在此期间如因当地经济形势发生较大变动，在征求民意的前提下重新制定方案或发布补充说明，本方案最终解释权在吐鲁番市高昌区房屋征收经办中心。