高昌区2022年棚户区（城中村）改造项目房屋征收补偿安置实施方案
为大力保障和改善民生，加强法治政府建设，切实依法行政，依法接受监督，推动经济社会高质量发展，切实做好棚户区（城中村）改造，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（中华人民共和国国务院令第590号），《新疆维吾尔自治区实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（自治区人民政府令第187号）、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城乡规划法》等文件有关规定和要求，结合高昌区实际，特制定本方案。
一、基本原则
房屋征收与补偿工作应当遵循依法行政、决策民主、程序正当、结果公开的原则，对被征收人给予公平补偿。区人民政府有关部门应依照职责分工，相互配合，保障房屋征收与补偿工作的顺利进行。
二、征收补偿依据
（一）项目符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》第八条第五项：由政府依照城乡规划法有关规定组织实施的对危房集中、基础设施落后等地段进行旧城区改建的需要；
（二）项目经吐鲁番市高昌区发展和改革委员会认定，符合国民经济和社会发展计划；
（三）项目经吐鲁番市自然资源局高昌分局认定，符合土地利用总体规划；
（四）项目经吐鲁番市自然资源局高昌分局认定，符合城乡规划和专项规划。
三、房屋征收人、征收部门、被征收人
征收人：吐鲁番市高昌区人民政府
征收部门：吐鲁番市高昌区房屋征收经办中心
被征收人：征收范围内被征收房屋的所有权人
四、征收项目及范围
吐鲁番市高昌区城市规划区域（最终范围以规划行政主管部门批复为准）。
五、房屋征收补偿方式
采取产权置换、货币补偿、货币补偿和产权调换相结合的方式。
六、房屋权属、用途、面积的认定
（一）被征收人持有房屋所有权证、土地使用证，房屋权属以证书记载房屋权属为准，房屋面积以证书记载和实际测量综合认定（未发生房屋改扩建，登记面积与实际测量面积有误差的，以实际测量面积为准）；交纳过商业土地出让金、同时房屋产权证上明确用途为商业的房屋，按照商业用房对待。
（二）被征收人未办理房屋产权登记和土地使用权登记的，参照《土地使用批准文书》《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》记载的土地性质、房屋用途、面积，并实际勘查综合认定。
（三）被征收人不能提供被征收房屋权属、用途、面积等有效证明材料的，由区自然资源局、住建、房管、街道、社区等部门按有关规定认定。
七、房屋征收补偿标准
（一）城市规划区以内（丝绸大道以南、滨河路以西、南环路以北、团结路以东范围，含国有出让地块）
1.产权调换：征收合法框架（砖混）结构住宅建筑（含二层）原则上按照1：1比例进行安置，砖木结构（含土混、土木砖包皮）按照1：0.75比例进行安置，土木结构的按照1：0.5比例进行安置。
2.货币补偿与产权调换相结合补偿方式：根据被征收房屋土地性质及相关产证是否齐全综合考虑，同等地域新建普通商品房安置（回购）价格为3500元/平方米（多层带电梯，不考虑楼层差），国有土地上房屋，办理过产权证的砖混结构（含二层）置换比例为1:1，差额货币化3500元/平方米;砖木结构（含土混、土木砖包皮）比例为1:0.75，差额货币化2625元/平方米；土木结构比例为1:0.5，差额货币化1750元/平方米。被征收房屋未办理房产证的每平方米减100元，未取得国有土地证的每平方米减500元，所有被征收房屋由被征收人以其足额的补偿款和产权调换房屋与征收人以货币形式相互找差。
3.纯货币补偿款安置：所有被征收的房屋双证齐全的（国有土地证、房产证）砖混结构（含二层）补偿标准为3500元/平方米，有国有土地证未办理房产证的3400元/平方米，有房产证未办理国有土地证的3000元/平方米，双证均未办理的2900元/平方米；双证齐全砖木结构（含土混、土木砖包皮）补偿标准2625元/平方米，有国有土地证未办理房产证的2525元/平方米，有房产证未办理国有土地证的2125元/平方米，双证均未办理的2025元/平方米;双证齐全的土木结构补偿标准1750元/平方米，有国有土地证未办理房产证的1650元/平方米，有房产证未办理国有土地证的1250元/平方米，双证均未办理的1150元/平方米。
4.附属物补偿：被征收房屋所有装修及附属设施以评估价直接进行货币补偿。
（二）城市规划区以外（高昌区所属各乡、镇、场、管委会、园区范围）
1.产权调换：征收合法框架（砖混）结构住宅建筑（含二层）原则上按照1：1比例进行安置，砖木结构（含土混、土木砖包皮）按照1：0.75比例进行安置，土木结构的按照1：0.5比例进行安置。
2.货币补偿与产权调换相结合补偿方式：根据被征收房屋土地性质及相关产证是否齐全综合考虑，同等地域新建商品房安置（回购）价格为3000元/平方米（多层带电梯，不考虑楼层差），国有土地上房屋，办理过产权证的砖混结构（含二层）置换比例为1:1，差额货币化3000元/平方米;砖木结构（含土混、土木砖包皮）比例为1:0.75，差额货币化2250元/平方米；土木结构比例为1:0.5，差额货币化1500元/平方米。被征收房屋未办理房产证的每平方米减100元，未取得国有土地证的每平方米减500元，所有被征收房屋由被征收人以其足额的补偿款和产权调换房屋与征收人以货币形式相互找差。
3.纯货币补偿款安置：所有被征收的房屋双证齐全的（国有土地证、房产证）砖混结构（含二层）补偿标准为3000元/平方米，有国有土地证未办理房产证的2900元/平方米，有房产证未办理国有土地证的2500元/平方米，双证均未办理的2400元/平方米；双证齐全砖木结构（含土混、土木砖包皮）补偿标准2250元/平方米，有国有土地证未办理房产证的2150元/平方米，有房产证未办理国有土地证的1750元/平方米，双证均未办理的1650元/平方米;双证齐全的土木结构补偿标准1500元/平方米，有国有土地证未办理房产证的1400元/平方米，有房产证未办理国有土地证的1000元/平方米，双证均未办理的900元/平方米。
4.附属物补偿：被征收房屋所有装修及附属设施以评估价直接进行货币补偿。
（三）针对多层居民住宅楼房征收：1.居民楼房“住宅”征收以实测面积为准，进行等面积置换，确保安置房屋净面积不变；2.地下室按照1：0.5的比例进行置换；3.不考虑楼层差价，统一按照1：1的比例进行置换；4.安置房屋面积与置换面积差额部分，全部按照规划区域的货币补偿标准进行多退少补。
八、临时安置补偿费、搬迁补偿费
（一）被征收人临时安置采取政府提供安置过渡房和补偿临时安置费两种形式。政府提供过渡房的不在额外发放过渡费，待领取安置房钥匙后归还政府提供的安置房；政府未提供安置过渡房的过渡费按每户1300元/月的标准发放，发放日期自征收房屋拆迁之日起至被征收人安置房交付使用时间截止，原则上安置房建设周期为18个月（包括冬季停工期），超出建设时间产生的过渡费由开发企业承担。
（二）搬迁补偿费按2000元/户的标准一次性发放。
九、奖励办法
（一）在房屋征收规定期限内达成补偿协议并按要求拆除房屋的，给予5000元人民币的一次性奖励。
（二）在房屋征收规定期限内达成征收补偿协议并按要求拆除房屋的，给予被征收人安置房屋公摊面积50%的优惠，即1平方米公摊面积给予0.5平方米房屋面积奖励（安置期房的以签订征收补偿协议约定为准，因不可抗力导致规划面积调整的，不在另行计算）。
十、不予补偿的情形
依据《中华人民共和国土地管理法》第四十七条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十六条第一款和第二十四条第二款的规定，下列事项不予补偿：
（一）自房屋征收决定发布之日起，在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途的；
（二）征收决定发布前，已被自然资源局依法认定为违法建筑，作出拆除或没收决定并送达的；
（三）超过批准使用期限的临时建筑，自然资源局已作出限期拆除决定并送达的。
（四）对违建认定为2015年老城区改造实施后，未经规划审批建设的私宅房屋，根据性质依法无条件拆除或按重置成本价补偿。
十一、其它事项
被征收人在规定期限内达不成征收补偿协议的或者所有权人不明确的，房屋征收部门应报请作出房屋征收决定的区人民政府，由区人民政府作出补偿决定并公告，被征收人对补偿决定不服的，可依法申请行政复议或依法提起行政诉讼。被征收人及承租人逾期不搬迁的，作出补偿决定的区人民政府可依法向人民法院申请强制执行。
十二、附则
本方案自发布之日起实施，之前发布的征收补偿方案与本方案标准不一的以本方案为准，本方案适用范围为吐鲁番市高昌区所属行政区域，适用期限为2025年12月31日前，在此期间如因当地经济形势发生较大变动，在征求民意的前提下重新制定方案或发布补充说明，本方案最终解释权在吐鲁番市高昌区房屋征收经办中心。
