一、背景依据

为规范集体经营性建设用地使用权出让行为，优化土地资源配置，建立公开、公平、公正的集体经营性建设用地使用制度，建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《关于印发〈深化农村集体经营性建设用地入市试点工作方案〉的通知》（自然资办函〔2023〕364号），参照《财政部国土资源部关于印发<农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金征收使用管理暂行办法>的通知》、《财政部自然资源部关于延续实施农村集体经营性建设用地土地增值收益调节金政策的通知》规定，结合吐鲁番市高昌区实际，制定本办法。

二、政策出台目的

落实农村集体经营性建设用地入市改革要求，建立“国家收取调节金、集体留收益、农民享分红”的土地增值收益分配机制，保障农民集体和个人合法权益。规范调节金征收、使用和管理，促进土地资源优化配置，推动农村集体经济发展和农民增收。

三、基本原则

坚守土地公有制不改变、耕地红线不突破、农民利益不受损，通过基准地价管控、优先购买权、公示监督等机制防控风险。

征收主体与缴纳义务人：高昌区财政局会同自然资源部门组织征收；出让方、出租方及再转让方为缴纳义务人。

差异化征收标准：入市工业用途按土地增值收益的20%征收；商业用途按30%征收。

入市收入：出让为成交总价款，租赁为租金总额。

取得成本与开发支出：入市环节含征地、拆迁、配套等；再转让环节含土地取得费、开发费、建房成本、相关税金等。受让方依法缴纳契税后，不再缴纳与契税相当的调节金，避免重复征收。

资金管理：调节金全额上缴高昌区国库，纳入地方一般公共预算，由区财政统筹使用，乡镇征收、区级统筹，保障资金规范高效流转。

四、收益分配与使用方向

集体收益分配：农村集体经济组织以现金形式取得的土地增值收益，在乡(镇)人民政府、财政部门、高昌区农村合作经济发展中心指导、监督下制定经集体经济组织成员或村民代表2/3以上同意的分配方案后进行分配使用；非现金收益由乡镇政府监管并公示；收益纳入集体资产统一管理，分配情况村务公开，接受政府、审计和公众监督。

调节金使用方向：统筹用于农村基础设施建设、公共服务供给、集体资产保值增值、农民权益保障等，优先支持乡村振兴项目，形成“取之于地、用之于乡”的良性循环。

五、政策创新

差异化比例：工业低比例（20%）鼓励产业落地，商业比例（30%）平衡增值收益，适配高昌区产业发展需求。

再转让简化：按合同价款3%征收，降低再转让环节核算难度，提升交易效率。

登记硬约束：调节金缴纳凭证作为不动产登记要件，确保足额征收，杜绝“先登记、后缴费”漏洞。

六、实践价值

对政府：增加地方财政收入，统筹用于乡村振兴，提升公共服务能力。

对村集体：明确收益留存与分配规则，壮大集体经济，增强治理能力。

对农民：保障土地增值收益分红权，拓宽增收渠道。

对市场主体：提供清晰合规指引，降低交易风险，激发投资活力。

七、实操风险提示与合规建议

前期准备：入市前核对国土空间规划与用途，完成权属登记；委托专业机构评估，确保交易价格合理，避免触发政府优先购买权。

核算与缴费：精准核算土地增值收益与调节金，留存成本凭证；按合同与缴款通知书时限足额缴纳，避免影响不动产登记。

集体决策与公示：分配方案须经成员或村民代表2/3以上同意，及时公示收益分配与使用情况，保障知情权与监督权。

争议解决：交易前明确争议解决方式，优先协商；协商未果可通过调解、仲裁或诉讼途径解决，维护合法权益。

八、政策实施展望

该《暂行办法》的落地将推动高昌区农村集体经营性建设用地从“沉睡资产”变为“活资本”，促进城乡要素双向流动。后续可结合实践优化基准地价动态调整机制、细化调节金使用专项目录，进一步提升政策精准性与实效性，为新疆乃至全国农村集体土地制度改革提供可复制、可推广的经验。

政策解读咨询单位：吐鲁番市自然资源局高昌区分局